海南省海口市人大常委会


海口市人大常委会关于进一步加强土地管理若干问题的决定


　　（2005年8月26日海口市第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过）


为了进一步加强土地管理，有效规范土地市场秩序，促进本市经济社会健康协调可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的有关规定，结合本市实际，特做如下决定：

一、加强建设用地集中统一管理。本市行政区域内的各类建设用地，由市人民政府依据法定权限和程序，实行统一征收、统一收购（回）、统一储备、统一供应、统一管理，遵循切实保护耕地和“从严控制，适度发展，限制增量，盘活存量”的原则，实行集约用地和节约用地，保障土地市场健康发展。

二、强化土地供应计划管理。市政府储备地、各类园区用地、集体建设用地、需补办出让手续的划拨地以及其它需进入土地一级市场的土地，统一纳入全市用地计划管理。根据本市土地利用总体规划、城市规划、产业发展规划以及产业政策，由市人民政府统一控制投放总量，优化用地结构，把握供地时序，确保对土地市场的有效调控。

三、推进土地资源市场化配置。深化国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度，从严控制协议出让土地范围。对政府扶持的工业项目可采取租赁方式供地。建立房地产用地楼面地价体系，推行按楼面地价计收土地出让金办法。国有土地出让金和其它土地收益金应当依法上缴市财政主管部门，严格执行收支两条线规定，禁止以实物地租冲抵土地出让金，禁止以政府债务直接冲抵土地出让金。

四、规范对划拨土地的管理。

（一）对具有经营性质的公益事业和基础设施用地，实行有偿使用，不再以划拨方式供地。

（二）以划拨土地从事经营活动的，必须符合规划，并经依法批准，按市场价补交土地出让金或按有关规定征收土地收益金。未经批准擅自以划拨地从事经营活动的，由市土地行政主管部门依法查处。

（三）划拨土地使用权转让的，必须依法办理审批手续，由受让人按市场价缴纳土地出让金，市人民政府对原土地使用权人按土地取得成本给予适当补偿。企业改制中划拨土地使用权转让涉及土地出让金使用返还用于安置职工等问题的，按有关政策规定处理。

（四）因实施城市规划需占用划拨地的，由市人民政府收回划拨土地使用权，按土地取得成本适当补偿。

（五）未经依法批准，禁止以划拨地作价出资、入股、联建、联营等形式非法转让交易。

五、建立统一的土地有形市场。按照公开、公平、公正和诚信的原则，规范我市土地交易行为，下列土地交易活动必须进入土地有形市场公开交易：

（一）国有土地使用权出让；

（二）以出售等方式转让土地使用权；

（三）划拨土地使用权转让；

（四）处置停缓建工程涉及土地使用权变更；

（五）人民法院判决用于债务清偿的土地使用权转让；

（六）因企业收购、兼并、合并或者分立发生土地使用权交易；

（七）以土地使用权为条件进行联营合作建房；

（八）为实现抵押权进行土地使用权转让；

（九）法律、法规允许的其它土地使用权转让。

六、推行政府收购制度。对于土地交易价格低于基准地价20%以及转让土地不符合规划的，市人民政府可以行使优先购买权。

七、严格集体建设用地的管理。严格控制集体建设用地用于商品住宅开发；严格农村宅基地的审批管理；因实施城市规划占用集体建设用地的，应当依法办理土地征收手续。

八、严禁擅自改变土地用途和提高用地容积率。凡需进行拍卖、转让以及处置停缓建工程项目的，由市土地、规划行政主管部门核定土地用途、项目规划技术指标等内容。经依法批准改变土地用途和提高容积率的，要依照有关规定向土地行政主管部门补交土地出让金。未经批准擅自改变土地用途和提高容积率的，市土地行政主管部门和城市规划主管部门应当依法予以查处。

九、加强对司法查封、协助执行过户土地的管理。

（一）人民法院查封的土地，其价值应相当或低于土地使用权人所负债务。

（二）市人民政府已下达无偿收回土地使用权告知通知书的闲置土地，人民法院暂缓处置。市人民政府依法无偿收回土地使用权的，人民法院不得再处置。

十、加强对土地二级市场的监管。国有土地使用权交易必须在土地有形市场公开进行，市土地行政主管部门应当严格依法审查土地使用权交易转让条件。凡达不到投资总额25%的土地一律不准转让；对超过容积率、改变土地用途和欠交地价款的，不予办理土地转让登记手续；对企业要求进行土地使用权变更的，土地、税务、工商部门要严格审查，依法办理。市人民政府要加强对出让土地的动态监测和后续管理，凡违反合同约定造成土地闲置或构成违法用地的，按照有关法律规定查处。

十一、市人民政府根据本决定制定具体实施办法。

十二、本决定自颁布之日起施行。



浅析完善法院搜查措施

唐世民

按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，搜查，是指在人民法院执行过程中，由于被执行人不履行法律文书确定的义务，并隐匿财产的，人民法院有权发出搜查令，对被执行人及其住所或者财产隐匿地进行搜索、查找其财产的活动。实施突击搜查，对解决执行问题，往往会收到意想不到的效果。然而现在法院的搜查措施很困难。无法查找到当事人的财产，被执行人逃避执行，转移财产的方法和手段超出常人的想象。执行搜查措施相对滞后，应当进一步加强和完善。
一、将搜查措施延伸到财产保全的过程中

执照我国民事诉讼法第92条、93条的规定，人民法院在诉前财产保全诉讼中的财产保全，法院是无权采取搜查措施的，这给以后的执行工作造成一定障碍。在诉讼过程中，当事人转移财产的情况太普遍，造成被执行财产难找。搜查仅仅是清理、查找、登记有关的财产状况，保全则是将财产固定下来，搜查与保全措施不要断然分割使用，应当将搜查赋予人民法院在财产保全的过程中实施，为今后的执行工作打下基础。当事人的财产是明确的，不需搜查就可以实施财产保全的，就不搜查，有的财产不太明确，需要查找、清理、登记的，就要实施搜查，再实施财产保全，把相关的财产固定下来，这对恶意转移财产的一方当事人将是致命的打击，也是解决执行难最有力的武器。所以对我国民事诉讼法第九章第九十三条，最后，应增加规定，内容表述为：“人民法院为了财产保全的需要，有权对被申请人人身及其住所或经常居住地，或者办公场所，或者财产可能隐匿地进行搜查。”

二、对我国民事诉讼法第二百二十七条应作相应的修改

具体内容表述为“被执行人不履行法律文书确定的义务，人民法院有权发出搜查令，对被执行人人身及其住所或经常居住地，或办公场所，或财产可能隐匿地进行搜查。”

因为现在的当事人往往居无定所，住所在一处，又常在其他几个地方经常居住，关于“财产隐匿地”规定过于太死板，没有充分的证据，不能对被执行人财产隐匿地实施搜查，修改为“财产可能隐匿地”更科学，对被执行“财隐匿地”可以搜查，其“财产可能隐匿地”也可以实施搜查。在执行过程中，我们发现有许多大老板，为了逃避法院执行将自己的财产转移到一个或几个情妇或“二奶”的家中，使法院无法执行，修改完善后，我们对被执行人及相关的人员家属、子女包括其情妇、“二奶”，只要是被执行人“财产可能隐匿地”，人民法院都可以随时突击搜查。这样将时一步缓解执行工作的压力，对被执行人产生巨大的威慑力，逐步走向诚信化、法制化的轨道。

江苏省句容市人民法院