上海市人民政府


上海市预算执行情况审计监督暂行办法
上海市人民政府



第一条 （目的和依据）
为了做好本市预算执行情况和其他财政收支的审计监督工作，根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国预算法》和其他有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 （对本级预算执行情况的审计）
本市各级审计机关在本级人民政府的市长、区长、县长以及上级审计机关的领导下，对本级预算执行情况进行审计监督，维护预算的法律严肃性，发挥预算在经济建设中的调控作用，保障本市经济和社会的健康发展。
第三条 （开展审计工作的原则）
本市各级审计机关对预算执行情况进行审计，应当有利于本级人民政府加强对财政收支的管理和接受本级人民代表大会常务委员会对预算执行情况和其他财政收支的监督；有利于促进财政、税务部门依法有效行使预算管理职权；有利于促进各部门、各单位加强预算管理；有利于实现各
级预算执行和其他财政收支审计监督工作的法制化。
第四条 （对本级预算执行情况审计的内容）
本市各级审计机关对本级预算执行情况进行审计监督的主要内容是：
（一）财政部门按照本级人民代表大会批准的预算向本级各部门、各单位批复预算的情况，预算执行中调整情况和预算收支变化情况；
（二）财政部门、地方税务部门等征收部门，依照法律、行政法规和国家有关规定，及时、足额征收应征的各项税收收入、企业上缴利润、专项收入和退库拨补企业计划亏损补贴等预算收入情况；
（三）财政部门按照批准的年度预算和用款计划、预算级次和程序、用款单位的实际用款进度，拨付本级预算支出资金情况；
（四）财政部门依照法律、行政法规和财政管理体制，拨付补助支出资金情况；
（五）本级各部门、各单位执行年度支出预算和财政、财务制度情况以及相关的经济建设和事业发展情况，有预算收入上缴任务的部门和单位预算收入上缴情况；
（六）地方国库按照国家有关规定，办理预算收入的收纳、预算级次的划分和预算支出的拨付情况；
（七）本级人民政府或者上级审计机关交办的其他审计事项。
第五条 （对其他有关情况的审计）
本市各级审计机关为做好本级预算执行情况审计监督工作，应当对下级人民政府预算执行和决算中执行预算和税收法律、行政法规，分配使用上级财政补助支出资金和下级预算外资金管理、使用等情况，进行审计或者审计调查。
第六条 （对本级各部门、各单位和下级政府的审计）
本市各级审计机关对本级各部门、各单位和下级人民政府预算的执行情况和决算，以及预算外资金的管理和使用情况，进行审计监督。
第七条 （对本级其他财政收支的审计）
本市各级审计机关应当按照本级人民政府的要求，对本级其他财政收支情况的真实、合法和效益，进行审计监督。
对本级其他财政收支进行审计监督的主要内容，是财政部门依照法律、行政法规和国家有关规定，管理和使用预算外资金和财政有偿使用资金的情况。
第八条 （审计时间）
本市各级审计机关根据《中华人民共和国审计法》有关审计工作报告制度的规定，应当在每年第一季度对上一年度本级各部门、各单位执行预算和决算以及其他财政收支，进行审计；第二季度对上一年度本级预算执行情况进行审计。
本市各级审计机关对重要事项或者本级人民政府要求的特定审计事项，应当及时组织专项审计或者审计调查。
第九条 （审计结果报告和审计工作报告）
本市各级审计机关对本级预算执行情况进行审计后，应当在每年第二季度向本级人民政府和上级审计机关提出审计结果报告。
本市各级审计机关应当按照本级人民代表大会常务委员会的安排，受本级人民政府委托，负责起草关于预算执行和其他财政收支的审计工作报告，由本级人民政府审定后提交本级人民代表大会常务委员会。
第十条 （报送审计机关的有关资料）
本市各级财政、地方税务部门和其他部门、单位应当向本级审计机关报送下列资料：
（一）本级人民代表大会批准的预算和财政部门向本级各部门、各单位批复的预算，地方税务部门的年度收入计划；
（二）各级预算收支执行和税务收入计划完成情况月报、决算和年报，以及预算外资金收支和财政有偿使用资金收支情况；
（三）综合性财政、税务工作统计年报，情况简报，财政、预算、税务、财务和会计等规章制度；
（四）各部门、各单位汇总编制的决算草案；
（五）其他与预算执行情况有关的资料。
第十一条 （对违反预算和财政收支规定行为的处理）
对本市财政、地方税务部门和其他部门、单位在组织预算执行和其他财政收支中，违反预算的行为或者其他违反国家规定的财政收支行为，审计机关在法定职权范围内，依照法律、行政法规的规定，出具审计意见书或者作出审计决定，并就重大问题向本级人民政府提出处理建议。
第十二条 （对不符合规定的规范性文件的处理）
对本市各级财政、地方税务部门和其他部门、单位制发的有关财政、税收、财务内容的规范性文件有同法律、行政法规相抵触或者有其他不适当之处，应当纠正或者完善的，审计机关可以提出处理建议，报本级人民政府审查决定。
第十三条 （处罚）
对违反《中华人民共和国审计法》的规定，拒绝或者阻碍审计检查的，由审计机关责令改正，可以通报批评，给予警告；拒不改正的，依法追究责任。
第十四条 （对国有资产经营管理机构的审计）
本市各级审计机关对国有资产经营管理机构的资产、负债、损益进行审计监督，按照本办法执行。
第十五条 （施行日期）
本办法自发布之日起施行。



1996年2月18日

论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。