大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产，进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢？

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定，套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”，然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重，需要进一步剖析：

（1）何为“婚前”？何为“婚前购房”？

从上面的分析不难看出，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者，答案很简单，鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？
有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得《房产证》之日，因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。
实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

（2）按揭购房过程中各方的法律关系如何？“共同还贷”如何补偿对方？

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

联系方式：dadaxtw@yahoo.com.cn


财政部


外贸企业简易建筑费管理办法

1986年8月21日，财政部

为了加强外贸企业简易建筑费的管理，切实提高简易建筑费的使用效益，以增加外贸仓储能力，改善出口商品储存条件，适应外贸事业的发展，特制定本办法。
一、管理原则
简易建筑费是国家财政的专项拨款，在管理上实行以下原则：
（一）专款专用。对简易建筑费拨款，必须专户存储，按规定用途使用。任何单位和个人，都不准截留和挪用。
（二）计划管理。简易建筑费实行计划管理，统筹安排，重点使用。首先安排用于改善那些不宜露天存放的易损、易变、易霉和经济价值较高的商品的储存条件，和重点收购地区和重点口岸的需要。
（三）简易小型。无论建筑或购置，都要既求坚固实用，又要做到简易小型，努力降低造价，节省开支，不得用于基建性新建和改建、扩建以及购置大型机械设备。
二、使用范围
（一）简易建筑费规定用于以下几个方面：
1．修建简易仓库、货棚、货场、晒场、装卸货台、仓库垫地和各种生产用池（如水海产池、肠衣池、蜂蜜池、酒池等）。
2．为保管鲜活商品就地土法挖窖掏洞。
3．为修建简易仓库、货棚、货场、晒场、装卸货台及各种生产用池而征用土地的征地费（不包括属于基建性质的拆迁补偿费）。
4．自制或购置简易输送设备，包括输送带、升降机、码垛机、装载机、吊车、地磅、电葫芦等，以及单项开支在五万元以内的通风、吸湿、报警、消防设备。
5．购买国家统一分配的运输车辆（不包括应用基本建设投资购置的车辆）。
6．修建必要的简易附属设施，包括：
（1）生活用设施，如厕所、锅炉房、自行车棚等；
（2）生产用设施，如岗亭、值班室、浴室、更衣室、休息室、烘干房、危险品隔离室等；
（3）消防安全用设施，如围墙（包括就地取材的石围墙等）、木栅栏、竹篱笆、铁蒺藜、排水沟、一般水井、消防水池、避雷设备、水泵、灭火机及其他小件消防器材等；
（4）整修场地，如库区道路、小桥、土地平整等。
（二）老库区增修上述（一）项6款所列简易附属设施，累计支出单项价值在一万五千元以下的，所需费用也可编入年度财务收支计划，报经财政部批准后，从商品流通费中列支。但新建和扩建、改建库区的上述设施，不得挤入商品流通费。
（三）修建永久性仓库、办公用房（不包括库区管理人员简易的办公室）、职工宿舍和大型桥梁、码头、铁路专用线，及其征用土地和修建附属配套设施，购置重型专用运载设备及其安装调试费用等所需资金，应列入基本建设投资计划，不得从简易建筑费中开支。
（四）原有固定资产更新、技术改造工程，原有设备更换主要部件、配件，仓库房屋建筑物翻修，治理“四害”（废气、废水、废渣、噪音），以及购置或自制关键性设备等所需资金，应由有关专用基金和专项贷款解决，不得从简易建筑费中开支。
三、建筑标准
用简易建筑费进行各项建筑的标准，必须较多地低于同类基本建设性建筑。建筑结构也必须较基建性建筑简易。在每平方米造价不超过当地同类型基建性仓库造价60％的前提下，可以建造各种砖木结构以及轻型钢架结构等简易建筑。
四、计划管理
各级外贸部门和企业，应根据国家对外贸发展的要求，加强可行性调查研究，并按本办法的规定编制年度《外贸企业简易建筑费申请计划表》（见附表一〈略〉），由对外经济贸易部、各工业主管部门所属工贸总公司审查汇总后，随同财务收支计划报财政部审批。
各地区、各单位编制计划时，必须保证重点和急需，避免资金分散，不见实效。计划要力求缜密周到，切实可行，做到“计划有项目，项目有配套”。
对外经济贸易部及其所属各专业总公司、各工业主管部门所属各工贸总公司根据财政部核定的计划，下达计划和项目时，要同时抄送外贸企业所在地的财政部门（当地设有财政驻厂员机构的，抄送财政驻厂员机构。下同），并要在执行中，经常检查计划执行情况，及时发现问题，妥善解决，确保简易建筑计划的完成。
五、施工管理
简易建筑项目，必须先有设计、预算，然后才能施工，保证做到施工有图纸，开支有预算，消耗有定额，承包有合同，质量有检查，竣工有验收。项目一经批准，必须努力做到按期竣工，按期交付使用。在施工过程中，要严格掌握造价标准，千方百计挖掘潜力，努力降低工程造价，不得擅自搞超计划和超标准的建筑。比较大的或比较重要的建筑项目竣工时，必须由外贸企业和施工单位、设计单位、拨款银行、财政部门、公安消防部门等共同组织验收。验收合格后，由外贸企业编制简易建筑费支出决算，报上级主管部门审批。
六、财务管理
简易建筑费拨款计划经财政部核定后，对外经济贸易部和各工业主管部门所属各工贸总公司即可据以填制“经费拨款申请书”，报财政部申请拨款，并将财政部拨付款项下达到所属单位。对项目没有落实或工程进度缓慢的，要控制拨款或停止拨款。当年没有用完的简易建筑费，要纳入下年度计划，经上级主管部门批准后，继续留用。凡擅自扩大使用范围或提高标准而造成超支的，上级主管部门不予拨款，财政不予核销，也不得计入商品流通费，应由企业用自有资金解决。
用简易建筑费建筑或购置的财产，凡符合固定资产标准的，在竣工交付使用时，应转入固定资产帐户，相应增加固定基金，按外贸企业固定资产管理办法进行管理和使用，并按规定提取折旧。
七、会计核算
各级外贸企业对简易建筑费的拨入、使用和核销，一律通过“专用拨款—简易建筑费”和“专项存款”、“专项物资”、“专项工程支出—简易工程支出”等有关科目核算，并定期或不定期地进行清查，保证简易建筑资金和物资做到帐实相符、帐证相符、帐帐相符。要加强简易建筑专项物资的管理，建立、健全入库、保管、领用手续；要正确反映和计算简易建筑工程成本，按建筑项目设置“专项工程支出—简建工程支出”明细分类帐；建筑项目竣工移交使用时，应办理财产移交手续，并据以报请核销简易建筑费。
年度终了，各级外贸部门和企业应编制外贸企业简易建筑费会计决算（见附表二至五〈略〉），连同文字说明材料一起，按规定程序逐级汇总上报，并抄送当地财政部门。对外经济贸易部和各工业主管部门所属各工贸总公司审核汇总后，随同年度会计决算报送财政部审批。
八、财政监督
各级财政部门有权检查、监督外贸企业简易建筑费使用和管理情况。对外贸企业编制的简易建筑费计划、简易建筑费的使用和简易建筑费决算中不符合规定的部分，财政部门要督促企业纠正。各级外贸企业应接受上级和同级财政部门的检查和监督。
九、对外经济贸易部和各工业主管部门所属各工贸总公司，可结合本单位具体情况，制定实施细则，经财政部同意后实行。
十、本办法从一九八七年一月一日起实行。过去有关规定与本办法不一致的，一律按本办法执行。