【案情】

1991年6月，王某因农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某，罗某交付3300元购房款，王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，房屋面临拆迁，罗某无法获得拆迁补偿款，遂起诉要求确认合同有效。


【分歧】

本案审理中有两种观点：第一种观点认为本案房屋买卖合同无效，原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。


【评析】

1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为国家所有，同时应该办理相应的审批手续。

但是，1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号文件）第二条中明确规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2.本案合同效力的分析　根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件，属于部门规章，不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。

1999年修订后的土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为，土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时，农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。

物权法第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地，但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋，

另外，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案不能使用物权法的相关规定；根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。

３.认定无效的社会效果弊大于利　首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前，如果认定合同无效，会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会稳定。其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。


（作者单位：重庆市荣昌县人民法院）
内蒙古自治区人大常委会


内蒙古自治区种畜禽管理条例
内蒙古自治区人大常委会



（1998年5月30日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 1998年5月30日公布施行）

第一章 总 则
第一条 为了加强对畜禽品种资源的保护、品种培育和种畜禽的管理，提高种畜禽质量，促进畜牧业向产业化和高产、优质、高效发展，根据有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。
第二条 本条例所称种畜禽是指种用的家畜家禽及其卵、精液、胚胎等种用材料。
第三条 凡从事畜禽品种资源保护、品种培育和种畜禽引进、生产、经营、推广、使用的单位和个人，必须遵守本条例。
第四条 发展畜禽良种要坚持培育和引进相结合。各级人民政府应当制定扶持措施和优惠政策，鼓励培育、引进、繁殖、推广、使用畜禽良种。
第五条 旗县以上畜牧行政主管部门主管本行政区域内的种畜禽管理工作。其主要职责是：
（一）贯彻执行国家和自治区有关种畜禽管理法律、法规；
（二）制定并组织实施畜禽品种资源保护和种畜禽发展规划；
（三）监督管理畜禽品种资源保护、品种培育和种畜禽引进、生产、经营、推广、使用，实施对种畜禽市场的调控；
（四）依照国家和自治区有关种畜禽管理法律、法规实施行政处罚；
（五）法律、法规规定的其他职责。
旗县以上畜牧行政主管部门可以委托其所属的有关事业单位，具体负责种畜禽管理工作。

第二章 畜禽品种资源保护和畜禽品种培育审定
第六条 各级人民政府要按照国家和自治区规定对畜禽品种资源予以保护，并落实相应的保护经费和物质条件。
自治区级畜禽品种资源保护名录由自治区畜牧行政主管部门确定、公布，并建立畜禽品种志。
第七条 旗县以上畜牧行政主管部门应当定期对畜禽品种资源进行普查、鉴定和监测，提出保护规划和保护措施，并建立健全档案管理制度。
第八条 自治区畜牧行政主管部门要有计划地建立畜禽品种资源保种场、保护区、基因库和动态监测体系，对有价值的濒危畜禽品种实行特别保护。
旗县以上畜牧行政主管部门可以确定具备条件的单位或个人承担保护畜禽品种资源的任务，并支付保护补偿费；承担畜禽品种资源保护任务的单位和个人应当按要求实施保护。
畜禽品种资源保种群和保护区内不得擅自进行任何形式的杂交；确需进行杂交的，由设立保种群或保护区的畜牧行政主管部门批准。
第九条 自治区畜牧行政主管部门负责制定自治区家畜家禽改良方向区域规划和畜禽良种繁育体系规划。盟市、旗县畜牧行政主管部门负责制定本行政区域内的相应规划，并报自治区畜牧行政主管部门备案。
旗县以上畜牧行政主管部门按照前款规定的规划制定并组织实施畜禽品种改良计划，建立健全畜禽良种繁育体系。
第十条 旗县以上畜牧行政主管部门根据家畜家禽改良方向区域规划和良种繁育体系规划组织有关科研、教学和生产单位开展畜禽新品种的培育。
鼓励其他有条件的单位和个人培育畜禽新品种。
第十一条 自治区畜禽品种标准由自治区畜牧行政主管部门负责制定，经自治区技术监督行政主管部门批准后公布实施。
畜禽品种必须经过审定命名后方可推广。自治区畜禽品种的审定命名，经自治区畜禽品种审定委员会评审后，报自治区畜牧行政主管部门批准，由自治区人民政府命名公布。畜禽品种审定命名的具体条件、程序及时限依照国家和自治区畜牧行政主管部门的有关规定执行。
自治区畜牧行政主管部门应当定期公布鼓励使用、允许使用和限制使用的畜禽品种。

第三章 种畜禽生产经营和推广使用
第十二条 各级人民政府要加强种畜禽市场建设，有计划地发展种畜禽生产基地，建立健全规范有序的购销网络。
凡有条件的单位和个人均可从事种畜禽生产经营，并享受国家和自治区规定的优惠政策。
鼓励区外、国外投资者以独资、合资、合作、股份制形式从事种畜禽生产经营。
第十三条 建立种畜禽场必须经自治区畜牧行政主管部门批准。从事冷冻精液、胚胎生产的单位由国务院畜牧行政主管部门或者自治区畜牧行政主管部门指定。
第十四条 种畜禽场承担畜禽品种资源保护、新品种培育、繁育提供优质种畜禽和推广、示范先进科学技术的任务。
原种场负责繁育和提供原种畜禽品种，良种繁殖场负责扩繁和推广良种畜禽品种。
第十五条 原种场必须具备下列条件：
（一）种畜禽品种设置符合自治区家畜家禽改良方向区域规划和良种繁育体系规划；
（二）具备种畜禽生产必需的基础设施和技术装备，有专用的繁育场地、完整的引种育种记录和明确的育种目标，种畜禽数量达到规定的规模，基础群质量符合品种标准；
（三）有科学、先进的繁育、饲养技术，健全的生产管理制度及完整的繁殖生产性能测试记录等档案技术资料；
（四）有健全的兽医卫生制度、设施和环境卫生保护措施；
（五）有一定数量胜任原种繁育工作的专业技术人员；
（六）能够生产健康合格的种畜禽，并具备一定的供种能力。
冷冻精液站、胚胎移植中心参照上述条件执行。
第十六条 建立良种繁殖场必须具备以下条件：
（一）种畜禽品种设置符合家畜家禽改良方向区域规划和良种繁育体系规划；
（二）种畜禽质量符合品种标准，系谱清楚；
（三）具备满足种畜禽生产的基础设施和条件；
（四）有相应的专业技术人员；
（五）兽医卫生条件合格。
第十七条 单纯从事种畜禽经营及卵孵化的单位和个人必须具备以下条件：
（一）种畜禽品种设置符合家畜家禽改良方向区域规划和良种繁育体系规划；
（二）种畜及孵化雏质量符合品种标准；
（三）具备相应的基础设施和条件；
（四）从业人员经过专业技术培训合格；
（五）兽医卫生条件合格。
第十八条 国有种畜禽场要以服务畜禽改良为根本宗旨，坚持生产、经营、服务相结合，发挥在畜牧业产业化经营中的示范带头作用。
第十九条 凡从事种畜禽生产、经营的单位和个人必须取得《种畜禽生产经营许可证》，凭许可证向当地工商行政管理部门办理注册登记。种畜禽生产、经营需要变更、终止的，生产经营者必须到原发证和注册登记部门办理相应的手续。
第二十条 冷冻精液站、胚胎移植中心、原种场和良种繁殖场，由自治区畜牧行政主管部门验收合格后，颁发《种畜禽生产经营许可证》。自治区畜牧行政主管部门可以委托盟市畜牧行政主管部门对良种繁殖场进行验收。单纯从事种畜禽经营和卵孵化的单位和个人，由旗县以上畜牧行
政主管部门验收合格后，发给《种畜禽生产经营许可证》。
畜牧行政主管部门应当在接到《种畜禽生产经营许可证》申请之日起一个月内作出是否发证的决定。对已取得《种畜禽生产经营许可证》的单位和个人，发证部门要进行不定期抽检。
第二十一条 生产、经营和推广、使用的种畜禽必须符合质量标准。
旗县以上畜牧行政主管部门下设的种畜禽监督管理机构负责种畜禽质量检测工作，对合格的种畜禽进行注册登记，核发《种畜禽合格证》。
第二十二条 销售的种畜禽必须附有经种畜禽监督管理机构或者人员签章的《种畜禽合格证》、种畜系谱，以及兽医捡疫机构出具的《种畜禽健康合格证》。
第二十三条 种畜禽广告在发布前必须经当地畜牧行政主管部门审查批准；未经审查批准，不得发布。申请办理种畜禽广告审查，必须持有《种畜禽生产经营许可证》，并提供种畜禽有关资料。
第二十四条 对种畜禽实行年检制度和淘汰制度。未经检测鉴定或检测鉴定不合格的畜禽，不得作为种用。对不符合品种标准的种用公畜，当地种畜禽监督管理机构可以决定强制去势。
第二十五条 各级人民政府应当建立健全畜禽良种推广服务体系，稳定队伍，增加投入，完善服务设施和手段，推广优良畜禽品种和人工授精、胚胎移植等先进实用技术，加快畜禽品种改良步伐，提高畜禽品种质量。
各级畜牧业技术推广机构负责对生产、经营、使用种畜禽的单位和个人进行技术指导和培训。
第二十六条 具备技术和物质条件的地方家畜配种应当实行人工授精。
从事家畜人工授精的人员必须受过专业技术培训，经旗县以上畜牧行政主管部门考核，取得合格证书后，方可从事家畜人工授精工作。
第二十七条 种畜禽输入、输出自治区，报自治区畜牧行政主管部门批准；种畜禽在自治区内盟市、旗县之间输入、输出，报同级畜牧行政主管部门批准。畜牧行政主管部门接到种畜禽输入、输出申请后，应当及时审批。输入、输出的种畜禽必须附有《种畜禽合格证》、种畜系谱和《
种畜禽健康合格证》。
第二十八条 进出口种畜禽，必须填报《进出口种畜禽审批表》，经自治区畜牧行政主管部门审核后，报国务院畜牧行政主管部门批准，并依法办理检疫等有关手续。
第二十九条 承担跨旗县以上地区种畜禽运输的单位，必须凭旗县以上畜牧行政主管部门签发的《准运证》和《种畜禽健康合格证》，方可承运。
承担进出口种畜禽运输的单位，必须凭托运单位出具的经批准的《进出口种畜禽审批表》和口岸动物检疫机构出具的《种畜禽健康合格证》，方可承运。

第四章 法律责任
第三十条 有下列行为之一的，由旗县以上畜牧行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处以违法所得一至二倍的罚款：
（一）未取得《种畜禽生产经营许可证》生产、经营种畜禽的；
（二）未按照规定的品种、品系、代别、利用年限和质量标准生产、经营种畜禽的；
（三）推广未经审定命名畜禽品种的；
（四）销售种畜禽未附具《种畜禽合格证》、种畜系谱、《种畜禽健康合格证》的。
有前款第（二）项、第（四）项行为之一，情节严重的，可以吊销《种畜禽生产经营许可证》。
第三十一条 销售不符合质量标准的种畜禽，以次充好，以假充真，依照《中华人民共和国产品质量法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》有关规定给予处罚；造成单位或个人经济损失的，承担相应的民事赔偿责任。
未经审查批准，发布种畜禽广告的，由旗县以上工商行政管理部门依照有关法律、法规给予处罚。
第三十二条 拒绝、阻碍种畜禽管理人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起诉讼。逾期不申请行政复议、不提起诉讼，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第三十四条 种畜禽管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第三十五条 本条例自公布之日起施行。



1998年5月30日