天津市人民政府


关于修改《天津市房地产市场管理规定》的决定
天津市人民政府


《关于修改〈天津市房地产市场管理规定〉的决定》已经市人民政府批准，现予发布施行。

决定
市人民政府决定对《天津市房地产市场管理规定》（1993年市人民政府令第11号）作如下修改：
一、将第二十条修改为：“凡出租房屋的单位或个人须向房屋所在区、县房地产管理局登记领取房屋租赁许可证后方可出租。”
二、将第二十二条修改为：“出租私有房屋的，其租赁合同须经房屋所在区、县房地产管理局鉴证，并交纳租金总额5％的鉴证费；鉴证费由租赁双方各担负50％。租赁一方为外国公民、法人及其他组织的，或者驻津单位、市级单位、部队自管产非住宅房屋出租的，应到市房地产管
理局办理鉴证手续；其他单位自管产非住宅房屋出租的，到区、县房地产管理局办理鉴证手续，并交纳租金总额2％的鉴证费；鉴证费由租赁双方各负担50％。”
三、将第三十四条修改为：“同一处房地产设定数个抵押权的，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估现值。”
四、将第三十七条修改为：“在设定抵押权时，应由我市经批准的房地产价格评估机构对抵押的房地产进行评估，并出具评估报告书，或由双方协商评估定价。”
五、将第四十三条修改为：“对违反本规定的单位和个人，由市或区、县房地产管理部门和市房地产管理部门委托的市房地产产权市场管理处，依照职责分工给予下列处罚：
（一）对非法从事房地产经营活动的单位和个人，无违法所得的，处以1万元以下罚款；有违法所得的，处以3万元以下罚款。
（二）对私自买卖城镇房屋的，除责令其补办买卖手续、据实补交应纳税费外，视情节轻重处以1万元以下罚款。
（三）对未经批准购买私有房屋的单位，处以1万元以下罚款。
（四）对未经房地产主管部门鉴证租赁合同的，无违法所得的处以1万元以下罚款，有违法所得的处以3万元以下罚款；并责令补办租赁鉴证手续。罚款额由出租人承担70％，承租人承担30％。
（五）对未办理换房手续，先行迁入居住的，除责令其补办手续外，并处以1000元以下罚款。
（六）对未领取《商品房销售许可证》而销售商品房（含期房）的，责令停止销售活动，没收违法所得，并处以3万元以下罚款。”
六、将第四十四条修改为：“对于非法转租、转让、倒卖房屋使用权的，由产权人收回房屋，并由房地产主管部门处以3万元以下罚款。触犯刑律的，由司法机关追究刑事责任。”
七、将第四十八条修改为：“本规定自发布之日起施行。”
八、将第四十七条删除。相关条款序号作相应调整。
本决定自发布之日起施行。
《天津市房地产市场管理规定》根据本决定作相应的修正，重新发布。

天津市房地产市场管理规定

（1993年9月3日市人民政府发布1997年9月25日根据市人民政府《关于修改〈天津市房地产市场管理规定〉的决定》修订发布）

第一章 总 则
第一条 为发展我市房地产经济，维护房地产市场秩序，根据国家有关规定，结合本市实际情况，特制定本规定。
第二条 公民、法人或其他组织在本市行政区域内进行房屋（含附属物）及其相关土地使用权的买卖、租赁、互换、抵押均适用本规定。
通过出让方式取得的国有土地使用权的有偿转让按国家和本市有关规定办理。
第三条 房地产交易应遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，不得损害社会公共利益和他人的合法权益，禁止私下交易。
第四条 天津市房地产管理局是市人民政府管理全市房地产市场的行政主管部门，天津市房地产产权市场管理处负责全市房地产市场的日常管理工作。
区、县房地产管理局负责本行政区域内的房地产市场管理工作，并接受市房地产管理局及市房地产产权市场管理处的业务指导。
第五条 凡从事房地产经营的单位，必须经天津市房地产管理局进行资质审查合格，并经工商管理部门核发营业执照后，方可开业经营。

第二章 房地产买卖
第六条 房地产买卖是指房屋所有权人将房屋所有权及其相关土地使用权转让给买受人，由买受人给付原房屋所有权人约定价款的行为。
第七条 房屋所有权转移时，该房屋使用范围内占有的土地使用权同时转移；房屋产权分割转让的，各房屋所有权人按相应的比例占有土地使用权，但同一幢房屋所占有的土地使用权整体不可分割。
第八条 出售的房地产（不含商品房），必须具有房屋所有权证和土地使用证。
第九条 开发建设的商品房，包括期房（含境外销售），售前均须到市房地产产权市场管理处申领《商品房销售许可证》；出售期房，必须是完成主体工程投资额百分之二十以上；竣工后仍未售出的房屋，应按规定向房地产主管部门办理产权登记；购买期房以后，在房屋竣工以前需要
转让的，应予以公证并按有关规定办理手续。
第十条 买卖房地产应经房地产评估部门进行价格评估，评估价格作为缴纳契税和有关费用的依据。
第十一条 本市全民所有制单位买卖非住宅房屋，凭区县局级主管部门的批准文件；集体所有制单位买卖非住宅房屋，凭上级主管部门的批准文件；公民买卖房地产，凭本市城镇居民常住户口本和身份证。
外地单位、个人和港澳台同胞、外国公民、法人及其他组织等购买房屋，须经市房地产产权市场管理处批准。
第十二条 机关、团体、部队、企事业单位因需要必须购买本市私有房屋的，按国家和本市的有关规定办理。
第十三条 出售已经出租的房屋，房屋所有权人须提前三个月通知承租人，在同等价格条件下，承租人享有优先购买权。
第十四条 出售共同共有的房屋，须经全体共有人同意；按份共有的房屋，其共有人有权处分其自有的份额；出售共有房屋时，在同等价格条件下，其他共有人享有优先购买权。
第十五条 凡出售通过房改购买的部分产权房屋或单位补贴购买的房屋，按本市的有关规定办理。
第十六条 房地产买卖应当使用天津市房地产管理局统一印制的房地产买卖合同。
第十七条 单位之间的买卖及涉外房地产买卖，双方应共同到市房地产产权市场管理处办理交易手续；个人之间的买卖和单位购买私房及个人购买公房的，到房屋所在区、县房地产管理局办理交易手续。对未办理交易手续、未缴纳税费的房屋，不予办理房屋产权及土地使用权转移手续
。
第十八条 房屋所有权人可依法处分其房屋，但有下列情形之一的房屋不准买卖：
（一）无合法产权证件或产权证件被注销、吊销的；
（二）房屋权属有争议的；
（三）依法公告拆迁的；
（四）经鉴定为危险房屋的；
（五）违章建筑；
（六）依法限制产权转移的。

第三章 房地产租赁
第十九条 房地产租赁是指房屋所有权人及其相关土地使用权人作为出租人将其房屋、土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付约定租金的行为。
第二十条 凡出租房屋的单位或个人须向房屋所在区、县房地产管理局登记，领取房屋租赁证方可出租。
第二十一条 房屋所有权人依法出租房屋，租赁双方应签订租赁合同，使用市房地产管理局统一印制的房屋租赁合同。
第二十二条 出租私有房屋的，其租赁合同须经房屋所在区、县房地产管理局鉴证，并交纳租金总额5％的鉴证费；鉴证费由租赁双方各担负50％。租赁一方为外国公民、法人及其他组织的，或者驻津单位、市级单位、部队自管产非住宅房屋出租的，应到市房地产管理局办理鉴证手
续；其他单位自管产非住宅房屋出租的，到区、县房地产管理局办理鉴证手续，并交纳租金总额2％的鉴证费；鉴证费由租赁双方各负担50％。
第二十三条 承租人征得出租人的同意可以将租用的非住宅房屋转租给他人，并协商收益分配。房屋转租的期限不得超过原租赁合同所规定的期限。
第二十四条 本市单位租赁房屋，应持有营业执照和批准证件；外省市单位或个人租赁本市房屋的，应持有当地政府有关部门出具的证明。
第二十五条 房屋租金，一般应执行市政府批准的统一标准，其中出租的私有房屋和执行协议租金的公有房屋，由租赁双方商定协议。

第四章 房屋互换
第二十六条 房屋互换是指公民、法人及其他组织交换房屋使用权的行为，房屋互换应征得产权人同意，本着自愿互利，合理用房的原则进行。
第二十七条 有本市城镇常住户口和合法住房凭证的方可换房。合法住房凭证，包括房屋所有权证（指自有房产）和房屋租赁合同，其中住用单位自管产的，还包括产权单位同意换房的证明。跨省市换房的，还须持调令、公安部门户口准迁证等文件办理换房手续。
第二十八条 属于双方在同一行政区域内换房的，互换双方在本区换房站办理手续；属于跨区换房的，可任选互换一方房屋所在区换房站办理手续；属于跨省市换房的，到市换房总站办理手续；互换房屋，在办理变更使用关系和租赁合同的手续时，应按规定缴纳费用。
第二十九条 互换房屋所有权和使用权的以及差价换房的具体办法由市房地产管理局拟订，报经市人民政府批准后施行。

第五章 房地产抵押
第三十条 房地产抵押是指房屋所有权人将房屋所有权及其相关土地的使用权抵押给贷款人作为担保的行为。
第三十一条 房地产抵押，当事人应当签订房地产抵押合同，经房地产管理机关鉴证生效。
第三十二条 房地产抵押合同签订后，当事人应到当地房地产主管部门办理抵押登记，其中抵押人属于外国公民、法人及其他组织的到市房地产产权市场管理处办理抵押登记。抵押登记后由抵押权人领取《房屋他项权证》，并按房屋抵押价款的千分之二缴纳手续费。手续费由抵押双方
当事人各负担50％。抵押合同终止时，当事人应到原登记机关办理抵押注销登记手续。
第三十三条 房地产抵押期间，该房地产的《房屋所有权证》和土地使用证，由抵押人收存。《房屋他项权证》由抵押权人收存。
第三十四条 同一处房地产设定数个抵押权的，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估现值。
第三十五条 已设定抵押的房屋，抵押人如需翻建、扩建或改变使用用途时，必须取得抵押权人的书面同意，但抵押合同另有规定的除外。
第三十六条 有下列情况之一者，抵押权人可向房地产主管部门申请处分抵押房地产，并由天津市房地产拍卖事务所进行公开拍卖：
（一）抵押人未依约清偿债务的；
（二）抵押人死亡而无继承人或者受遗赠人的；
（三）抵押人的继承人或者受赠人拒绝履行清偿债务义务的；
（四）抵押人解散、破产或者被依法撤销的。
第三十七条 在设定抵押权时，应由我市经批准的房地产价格评估机构对抵押的房地产进行评估，并出具评估报告书，或由双方协商评估定价。
第三十八条 处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：
（一）支付处分该抵押房地产之费用；
（二）支付与该抵押房地产有关的应纳法定税费；
（三）按抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；
（四）余额退还给抵押人。

第六章 房地产交易场所
第三十九条 市、区、县房地产管理局根据需要，可建立房地产交易场所，主要功能是：
（一）引导房地产经营单位进入市场。
（二）为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。
（三）为房地产经营单位、交易中介服务单位提供合法的经营场所。
（四）为政府有关部门提供宣传房地产政策法规，进行法律咨询，监督检查房地产交易活动的场所。
第四十条 成立房地产经纪单位，必须经市房地产产权市场管理处进行资质审查合格，领取《天津市房地产经纪单位资格证书》；
凡从事房地产中介活动的人员，必须经市房地产产权市场管理处核准，领取天津市房地产经纪人员证书，并加入一个合法的经纪单位开展中介活动。
第四十一条 房地产交易场所贯彻政企分开、管理与经营分开、组织管理与监督管理分开的原则。主办单位和监督管理部门均不得以经营者身份参与房地产交易活动。
第四十二条 房地产管理部门，工商行政管理部门，物价管理部门，应依据各自的职责加强对房地产交易活动的管理和监督。

第七章 法律责任
第四十三条 对违反本规定的单位和个人，由市或区、县房地产管理局和市房地产管理局委托的市房地产产权市场管理处，依照职责分工给予下列处罚：
（一）对非法从事房地产经营活动的单位和个人，无违法所得的，处以1万元以下罚款；有违法所得的，处以3万元以下罚款。
（二）对私自买卖城镇房屋的，除责令其补办买卖手续、据实补交应纳税费外，视情节轻重处以1万元以下罚款。
（三）对未经批准购买私有房屋的单位，处以1万元以下罚款。
（四）对未经房地产主管部门鉴证租赁合同的，无违法所得的处以1万元以下罚款，有违法所得的处以3万元以下罚款；并责令补办租赁鉴证手续。罚款额由出租人承担百分之70％，承租人承担30％。
（五）对未办理换房手续，先行迁入居住的，除责令其补办手续外，并处以1000元以下罚款。
（六）对未领取《商品房销售许可证》而销售商品房（含期房）的，责令停止销售活动，没收违法所得，并处以3万元以下罚款。
第四十四条 对于非法转租、转让、倒卖房屋使用权的，由产权人收回房屋，并由房地产主管部门处以3万元以下罚款。触犯刑律的，由司法机关追究刑事责任。
第四十五条 当事人对处罚决定不服的，可于接到处罚通知之日起十五天内向做出处罚决定机关的上级主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提出诉讼。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门依法申请人民法院强制执行。

第八章 附 则
第四十六条 天津经济技术开发区、天津港保税区的房地产市场管理按照有关规定办理。
第四十七条 本规定自发布之日起施行。



1997年9月25日
中国保险监督管理委员会


关于加强机动车辆商业保险条款费率管理的通知

保监发〔2012〕16号


各财产保险公司、各保监局、中国保险行业协会:

　　为进一步规范机动车辆商业保险（以下简称商业车险）市场秩序，完善商业车险监管制度，遵循维护社会公众利益和防止不正当竞争的原则，根据《中华人民共和国保险法》、《财产保险公司保险条款和保险费率管理办法》等法律法规及相关规定，现就加强商业车险条款费率管理的有关事项通知如下：

　　一、关于商业车险条款费率拟订的原则

　　（一）保险公司应当依据法律、行政法规和中国保险监督管理委员会（以下简称保监会）的有关规定拟订商业车险条款和费率。保险公司应当对拟订的商业车险条款费率承担相应的法律责任。

　　保险公司拟订的商业车险条款费率应当报保监会批准。保险公司应当严格执行经保监会批准的商业车险条款和费率。

　　（二）保险公司拟订商业车险条款应当遵循依法合规、公平合理、诚实信用、通俗易懂原则。

　　保险公司拟订商业车险费率应当遵循充足原则和公平原则，应当与保险责任相匹配，能够补偿风险转移的成本，不得危及公司财务稳健和偿付能力，不得损害投保人、被保险人合法权益。

　　（三）中国保险行业协会应当组织专业人才力量，研究拟订中国保险行业协会机动车辆商业保险示范条款（以下简称“协会条款”）、机动车辆参考折旧系数和车型数据库，供保险公司参考、使用。

　　中国保险行业协会应当收集、统计和分析全行业商业车险经营数据，至少每两年测算一次商业车险行业参考纯损失率，供保险公司参考、使用。

　　中国保险行业协会应当将拟订的商业车险协会条款和行业参考纯损失率向保监会报告。

　　（四）保险公司可以参考或使用协会条款拟订本公司的商业车险条款，并使用行业参考纯损失率拟订本公司的商业车险费率。

　　连续两个会计年度综合成本率低于行业平均水平且低于100%的保险公司，在按照行业参考纯损失率拟订本公司商业车险条款和费率时，可以在协会条款基础上适当增加商业车险条款的保险责任。

　　保险公司在使用协会条款和行业参考纯损失率时，应当及时将实施过程中所遇到的问题向中国保险行业协会报告。中国保险行业协会应当及时组织成员单位对有关问题进行评估、论证、修订，并将有关情况向保监会报告。

　　（五）符合以下条件的保险公司可以根据公司自有数据拟订商业车险条款和费率：

　　1.治理结构完善，内控制度健全且能得到有效执行，数据充足真实，经营商业车险业务3个完整会计年度以上；

　　2.经审计的最近连续2个会计年度综合成本率低于100%；

　　3.经审计的最近连续2个会计年度偿付能力充足率高于150%；

　　4.拥有30万辆以上机动车辆商业保险承保数据；

　　5.设置专门的商业车险产品开发团队，配备熟悉法律、车险定价实务的经营管理人员，建立完善的业务流程和信息系统；

　　6.保监会要求的其他条件。

　　（六）保险公司根据公司自有数据拟订的商业车险条款应当根据实际需要广泛公开征求意见，并组织有关专家进行论证。

　　二、关于商业车险条款拟订及执行的要求

　　（一）商业车险合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

　　商业车险合同自愿、协商一致订立，并遵循公平原则确定各方的权利和义务。

　　（二）商业车险条款应当内容完整、格式清晰、方便阅读。订立商业车险合同，保险公司向投保人提供的投保单应当附保险条款。

　　（三）保险公司应当在投保单首页最显著的位置，用红色四号以上字体增加“责任免除特别提示”，对保险条款中免除保险公司责任的条款作出足以引起投保人注意的提示，并采用通俗易懂的方式，对该条款的内容以书面或者口头形式向投保人作出明确说明。

　　保险公司应当提示投保人在投保单“责任免除特别提示”下手书：“经保险人明确说明，本人已了解责任免除条款的内容”并签名。

　　（四）保险公司应当在保险单醒目位置注明“为保护投保人合法权益，投保人在签署保险合同时应当仔细阅读保险合同内容特别是责任免除条款，审慎选择保险产品。本保险合同如有违反法律法规情形，由本公司依法承担责任。”

　　（五）商业车险条款应当包括下列事项：

　　1.保险责任；

　　2.责任免除；

　　3.保险金额确定方式；

　　4.保险金赔偿办法。

　　（六）商业车险条款应当在风险可控的原则下尽可能满足投保人和被保险人的不同保险需求，责任明确、保障合理。

　　（七）商业车险条款应当将所有涉及免除保险公司责任的条款集中放在责任免除项下列明，并采用加黑等足以引起投保人注意的方式进行提示。

　　商业车险条款不得出现免除保险人依法应承担的义务或者加重投保人、被保险人责任的条款，不得出现排除投保人、被保险人依法享有的权利的条款。

　　（八）保险公司和投保人应当按照市场公允价值协商确定被保险机动车的实际价值。保险公司应当与投保人协商约定保险金额。

　　（九）商业车险条款设置适当的免赔额和免赔率，应当依照防范道德风险、节约社会资源、促进被保险人防灾减损的目的，遵循条款清晰明确、风险共担比例公平合理、不损害被保险人合法权益的原则。

　　（十）商业车险条款不得要求被保险人提供与确认保险事故的性质、原因、损失程度等无关的证明和资料。

　　（十一）因第三者对被保险机动车的损害而造成保险事故的，保险公司自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。保险公司不得通过放弃代位求偿权的方式拒绝履行保险责任。

　　中国保险行业协会应当按照方便被保险人理赔的原则，结合保险公司商业车险条款所规定的保险责任，制订保险公司理赔实务指引，并做好相关的配套工作。

　　（十二）保险公司应当严格执行经保监会批准的商业车险条款和费率，不得通过批单、特别约定等方式对经保监会批准的商业车险条款和费率作出实质性变更。

　　三、关于商业车险费率拟订及执行的要求

　　（一）保险公司拟订商业车险费率，原则上预定附加费用率不得超过35%。

　　保险公司可以根据电话、网络、门店等不同的销售渠道，拟订不同的附加费用率水平。

　　（二）商业车险费率浮动因子应当根据机动车辆和驾驶人的风险状况等合理设置，明确规范。

　　（三）保险公司应当根据历史经验数据、经营情况和准备金提取等实际情况，每年对商业车险费率进行合理性评估验证。

　　保险公司最近2个会计年度平均商业车险综合赔付率与商业车险预定赔付率相差较大的，保险公司应当向保监会报告说明原因。

　　四、关于商业车险条款费率的监管

　　（一）保险公司向保监会报送商业车险条款和费率，除应当提交《财产保险公司保险条款和保险费率管理办法》规定的材料外，还应当提交以下材料：

　　1.本公司商业车险条款与中国保险行业协会拟订的协会条款的区别，并说明详细理由;

　　2.商业车险费率，包括预期赔付支出（含直接赔付支出、直接理赔费用、间接理赔费用）、营业税及附加、佣金及手续费、经营管理费用、利润及风险附加等；

　　3.保监会规定的其他材料。

　　（二）保险公司报送根据公司自有数据拟订的商业车险条款和费率，除应当提交前款规定的材料外，还应当提交下列材料：

　　1.根据公司自有数据拟订的商业车险使用的纯损失率与行业参考纯损失率的差别；

　　2.公司最近3个会计年度商业车险经营情况，包括保费收入、赔付水平、费用水平、承保利润、应收保费情况、再保险安排等；

　　3.根据公司自有数据拟订商业车险业务的可行性研究报告，包括市场分析、产品定位、经营战略、发展规划、市场前景预测等；

　　4.公司符合本通知关于根据公司自有数据拟订条款费率条件的相关证明材料；

　　5.保监会规定的其他材料。

　　（三）保监会可以根据实际需要，对保险公司根据公司自有数据拟订的商业车险条款费率所涉及的材料，进行数据真实性检查。

　　（四）保险公司使用的商业车险条款和费率违反法律、行政法规或者下列规定的，保监会将责令停止使用，限期修改；情节严重的，可以在一定期限内禁止申报新的保险条款和保险费率：

　　1.结构清晰、文字准确、表述严谨、通俗易懂；

　　2.要素完整，不失公平，不侵害投保人、被保险人和受益人的合法权益，不损害社会公众利益；

　　3.保险费率按照风险损失原则科学合理厘定，不危及保险公司偿付能力或者妨碍市场公平竞争；

　　4.保险费率可以上下浮动的，应当明确保险费率调整的条件；

　　5.《中华人民共和国保险法》等法律、行政法规和中国保监会规定的其他要求。

　　除前款规定外，根据公司自有数据拟订商业车险条款和费率的保险公司有下列情形之一的，由保监会责令停止使用根据公司自有数据拟订的商业车险条款和费率，并限期修改：

　　1.经审计的上年度偿付能力充足率低于150%；

　　2.连续两个会计年度综合成本率高于100%。

　　（五）保险公司未严格执行经保监会批准的商业车险条款或费率的，保监会将依法追究公司和有关人员的责任。

　　（六）保险公司应当于每年6月30日前向保监会报送商业车险年度报告，包括商业车险条款费率使用执行情况、商业车险费率合理性评估验证情况等。

　　（七）保险公司应当加强商业车险条款费率内部控制，建立涵盖条款费率研究开发、审批报送、营销宣传、承保理赔、IT系统、验证修订等环节的商业车险条款费率内控制度，健全内部控制和监督机制，确保各项制度能够得到有效执行，确保商业车险条款费率得到严格执行，确保费率拟订数据的真实与完整。

　　（八）本通知自颁布之日起施行。保险公司应当按照本通知规定对商业车险条款和费率进行修订并报保监会审批。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　中国保险监督管理委员会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　二〇一二年二月二十三日