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广元市人民政府关于印发《广元市灾后重建项目及资金管理暂行办法》的通知

时间:2024-07-08 07:21:06 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8067
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广元市人民政府关于印发《广元市灾后重建项目及资金管理暂行办法》的通知

四川省广元市人民政府


广元市人民政府关于印发《广元市灾后重建项目及资金管理暂行办法》的通知

广府发〔2009〕11号


各县、区人民政府,市级各部门,广元经济开发区、市天然气综合利用工业园区管委会:

《广元市灾后重建项目及资金管理暂行办法》经市重建委第3次成员会议讨论通过,现印发你们,请遵照执行。





二〇〇九年二月十日



广元市灾后重建项目及资金管理暂行办法



第一章 总 则



第一条 为加快推进全市灾后重建项目建设进程,建立健全科学的灾后重建项目审批、建设、监督管理制度,根据《汶川地震灾后恢复重建条例》(国务院令526号)、《汶川地震灾后恢复重建总体规划》、国务院办公厅《关于汶川地震抗震救灾捐赠资金使用指导意见》(国办发〔2008〕51号)、四川省人民政府《关于灾后重建国家投资工程建设项目招标投标工作的通知》及补充通知(川府发〔2008〕21号、川府办发电〔2008〕163号)、《基本建设财务管理规定》和《建设工程价款结算暂行办法》等有关法律法规和政策规定,结合广元实际,制定本办法。

第二条 本办法所指灾后重建项目是指纳入实施规划、使用灾后重建资金、需要原址或异地重新建设的项目,包括城镇公用设施、农村建设、基础设施、产业重建、公共服务设施、市场服务体系和生态重建项目(不包括城乡居民住房重建)。一般性维修加固项目,纳入政府采购组织实施。

第三条 灾后重建项目分为政府投资重建项目和企业投资重建项目,实行分类管理。全部或部分使用(不含贴息资金)中央重建基金、地方财政资金、利用国外紧急贷款资金、对口支援和社会捐赠资金的重建项目,按政府投资重建项目管理,实行审批制。工商企业利用自有资金、银行贷款和贴息资金实施的重建项目,按企业投资重建项目管理,实行核准制或备案制。

第四条 灾后重建项目必须是纳入灾后重建实施规划的项目,各级各有关部门要做好实施规划、重建项目和资金安排的衔接,严禁灾后重建资金安排实施规划外的项目。

第五条 发改部门负责灾后重建项目审批、监督管理、协调服务等工作。财政部门负责灾后重建项目政府采购活动和资金财务活动的监督管理。审计部门负责政府投资资金的执行情况、竣工决算的审计监督。监察部门负责对灾后重建项目实行行政监察。督办室、经委、规划建设、国土、环保、农业、林业、水利、畜牧、教育、文化、卫生、体育、交通、国资、统计等有关部门,按照各自职能对灾后重建项目进行管理和监督。

第六条 各县区人民政府、市级有关部门、广元经济开发区管委会、市天然气综合利用工业园区管委会是项目责任主体,按照分级管理的原则,负责项目建设、竣工验收、后评估等环节的组织落实和推进工作。



第二章 项目审批



第七条 政府投资重建项目应严格履行基本建设程序,主要包括项目可研报告、初步设计、施工图审查、招标投标(比选)以及竣工验收、项目决算审计和固定资产移交等。

第八条 根据省发改委批准的年度实施计划和《关于规范灾后重建项目管理权限的通知》(川发改投资〔2008〕580号)及市发改委《关于规范灾后重建项目管理权限的通知》(广发改投资〔2008〕137号)的规定,投资主管部门按审批权限先行核实项目建设性质、核定项目建设内容、审查项目建设规模。对需报省审批的灾后重建项目,按省有关规定执行;对市县(区)审批权限范围内的灾后重建项目,由投资主管部门和相关部门根据项目要求,对政府投资重建项目的可研报告、实施方案、概算投资及初步设计进行审批。

第九条 鉴于实施规划已经市政府审定并报省备案,灾后重建项目实施较为紧迫,按照特事特办的原则,应合理简化项目审批或核准手续。投资主管部门原则上不再审批项目建议书,规划建设、国土、环保、水利等有关部门依据实施规划办理相关手续。

需变更灾后重建项目建设性质、建设内容、建设规模和投资估算的,应编制项目建议书,由投资主管部门按权限审批。重大事项报市政府审批或报省发改委审定备案。

对口援建项目的审批,可以参照省发改委、省经委《关于印发审批地方政府投资项目的有关规定(暂行)的通知》(川发改投资〔2005〕440号)的规定,由市投资主管部门审批项目建议书,其它审批程序由受援县投资主管部门负责审批。属于港澳援建项目的,按相关规定执行。

第十条 按照国家和省的相关标准,政府投资重建项目应合理确定主要建设内容和建设规模,实事求是核定项目投资,严禁不切实际、贪大求洋和搞“半拉子”工程。

第十一条 政府投资重建项目应编制可研报告、初步设计并履行审批手续。审批部门在审批项目时,应组织专家或委托社会中介机构进行评审。根据项目实际情况,凡可研报告达到初步设计深度要求的,由投资主管部门和相关部门对可研报告和初步设计联合审批。

第十二条 对于量大面广、单个投资规模较小的农业生产设施、乡镇卫生院、计生站、文化站、派出所、司法所、人民法庭、劳动保障所、社会福利机构、村级公共服务场所、灾害治理和生态修复等项目,可集中打捆、分类编制可研报告,由投资主管部门审批。

第十三条 重建项目的选址意见、规划许可、环境评价、土地审批等相关手续,应按有关规定从速办理。对原址原规模重建的项目,从简办理国土、环保手续。



第三章 项目招标投标



第十四条 灾后重建项目招标投标活动,必须严格执行招投标法律法规和规章制度,遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则,加强管理、规范程序、简化手续、提高效率、明确责任、强化监管。

第十五条 本办法第二条规定的灾后重建项目,应严格按照《汶川地震灾后恢复重建条例》第五十二条之规定实行政府采购。符合招投标条件的项目,要严格按照《中华人民共和国招标投标法》和四川省人民政府《关于灾后重建国家投资工程建设项目招标投标工作的通知》(川府发〔2008〕21号)的规定执行。对应急或特殊的建设工程,经上报市审批同意后可采取严格的应急邀标比选办法进行。

第十六条 从严掌握不招标不比选应急工程范围。应急工程的确认应严格按照川府发〔2008〕21号和市政府《转发省人民政府关于灾后重建国家投资工程建设项目招标投标工作的通知的通知》(广府发〔2008〕31号)文件规定的范围和办法执行。

第十七条 所有灾后重建工程的项目业主和相关部门应在事后15日内将项目招投标情况通过网络报省发改委和省监察厅(省招监办)备案,各县区发改和招监部门要共同做好信息公开网络报送备案工作。

第十八条 各级各有关部门要认真履行招投标监督执法职责,加强对灾后重建项目招投标的监督管理,各司其职,密切配合,要定期、不定期地对招投标执行情况进行随机抽查,对发现的问题要从重从快查处,确保灾后重建工程建设的质量。

第四章 项目资金管理



第十九条 参照财政部、国家发改委《关于中央财政地震灾后恢复重建基金安排和分省包干方案的请示》(财建〔2008〕701号)的规定,财政会同发改部门应分类研究制定同级灾后重建资金匹配原则和平衡方案。

第二十条 政府投资重建项目原则上必须进行预算评审。各级财政评审机构对项目工程预算进行评审,财政部门根据评审报告下达项目工程预算。如项目不具备预算评审条件或使用财政性资金较少的经同级财政部门审定并报同级政府同意后可实行政府采购。预算审定额作为招标(采购)最高控制价(标底)和财政拨款的依据。若项目已在实施过程中,对实施内容进行调整的,则评审其调整的部分。

第二十一条 严格按批准的初步设计进行施工图设计,施工图设计预算不得超过已批准的投资概算。确需超过的,按规定程序报批准后方能实施。

第二十二条 项目主要施工合同和货物、工程及服务采购合同在签订前应报同级财政部门征求意见,正式合同在签订七个工作日内报财政部门备案。

第二十三条 灾后重建项目资金实行“分级负责、专户储存、专帐核算”管理。各级财政部门要严格资金拨付程序,坚持按工程建设进度拨款,对纳入政府采购的项目资金通过采购专户拨付。

(一)对政府投资重建项目,由项目建设单位根据项目建设的进度提出申请,项目主管部门审核签章后,报财政部门审核拨款;但一次性资金安排原则上不超过实施规划中中央基金的50%;

(二)对一般维修加固在具备相应资料(维修加固方案及概算等)并经有关部门审核签章后,报财政部门审核拨款;

(三)工商企业恢复重建财政贴息资金的申请按照财政部《关于印发汶川地震灾后恢复重建贷款中央财政贴息管理办法的通知》(财金〔2008〕97号)的规定执行;

(四)灾后恢复重建项目累计使用各级政府投资资金1000万元以上(含1000万元)的投资项目纳入省重大项目监管。拨款程序按重大项目拨款程序办理,即建设单位根据项目建设进度提出申请,项目主管部门签章,监管员或监管机构核实后,财政部门审核拨款;

(五)财政部门在办理工程竣工决算前,按财政性投资总额15%预留工程尾款,待竣工财务决算审查结论确定后再予以清算;

(六)工程建设结束并办理了竣工财务决算的项目,建设单位应将结余资金按照投资来源比例返还投资方。属于财政性资金投资的返还部分要及时上缴财政部门,由发改、财政部门提出意见,并经同级政府批准后用于其他灾后重建项目;

(七)建设单位要认真落实基本建设会计制度,规范灾后重建项目会计核算。对灾后重建资金原则上实行专户、专帐、专人管理。

第二十四条 政府投资重建项目有下列情形之一的,财政部门应暂停拨款:

(一)未按规定履行基本建设程序或招投标、政府采购等各项规定的;

(二)未按批复的建设规模和标准进行建设的;

(三)未严格执行基本建设相关的各项财务管理制度的;

(四)项目单位弄虚作假、套取灾后重建资金的;

(五)其他违反国家法律、法规和本办法规定的行为。

第二十五条 项目建设结束后,项目建设单位要及时编制项目竣工财务决算,报送同级财政部门进行批复,财政部门对灾后重建项目竣工财务决算实行“先审核、后审批”的办法,即先由财政投资评审中心等机构审核,后按规定程序进行批复。



第五章 项目实施



第二十六条 坚持总体规划、分步实施。对政府投资重建项目,要统一规划,根据资金落实情况合理确定建设内容,坚决杜绝半拉子工程和胡子工程。

第二十七条 坚持分类实施。对可以分解落实到县级行政区域的城镇建设、农业生产和农村基础设施、公共服务、社会管理、防灾减灾、生态修复、环境整治和土地整理复垦等重建任务,主要由县(区)政府组织实施和管理;对交通、能源、重大水利工程和重点企业,按隶属关系由县(区)以上有关单位组织实施。对于技术要求低、劳动密集性的重建项目,要广泛采用以工代赈方式实施,对拟采用以工代赈方式实施的项目,由县(区)人民政府批准后实施。

第二十八条 各级党政机关、社会团体、监管机构和事业单位的办公业务用房项目,应打破系统、部门之间界限,尽可能实行集中建设。

第二十九条 政府投资重建项目实行公示制。项目批准单位、建设规模、总投资及资金来源、施工进度计划等情况,应在施工现场显著位置予以公示。同时,要在市县(区)新闻媒体进行定期公示,主动接受社会各界和群众监督。

第三十条 建立灾后重建项目进展情况报告制度。按照省发改委《关于建立灾后恢复重建项目进展情况报告制度的通知》和补充通知(川发改项目〔2008〕718号和川发改项目函〔2008〕960号)及市抗震救灾资金物质监督检查领导小组《关于切实加强灾后重建项目资金监管工作的通知》(广震监发〔2008〕16号)要求,实行周报和月报制度。

第三十一条 政府投资重建项目严格按照批准的建设内容、建设规模、建设标准、投资概算来建设。公共服务设施要根据资金来源优先启动主要功能建设,严禁负债重建。项目实施过程中,不得擅自变更设计或调整概算投资,应严格执行涉及变更管理的有关规定,突破原工程可行性研究范围的重大设计变更,必须报原项目审批部门审批。

第三十二条 灾后重建项目要严格执行工程质量安全有关规定,确保重建工程质量合格。



第六章 项目稽察



第三十三条 根据省稽察办《关于加强全省灾后恢复重建和新增中央投资项目监管工作的通知》(川项目稽察〔2008〕5号)要求,重点对工程招标投标、资金使用管理、工程质量、工程建设进度、项目概算控制、项目竣工验收等进行检查稽察。

第三十四条 灾后重建项目稽察可采取定期稽察或不定期稽察、全面稽察或专项稽察等方式。根据实际需要,发改部门可以会同监察、财政、审计以及有关行业主管部门联合进行稽察,也可以聘请有关专业技术人员参与稽察,或者委托有资质的机构对某项内容进行检验和鉴定。

第三十五条 项目稽察除正常工作经费外所发生的专项经费由同级财政核拨。稽察机构不得向被稽察单位收取任何费用。

第三十六条 建设项目稽察结束后,应当及时作出稽察结论。对稽察中发现的一般问题,由发改部门下发整改意见书,要求被稽察单位进行整改;对发现的较严重问题,下达整改通知,责令限期进行整改;发现的重大问题,及时上报同级政府。

第三十七条 被稽察单位接到意见书或者整改通知后,应当按照通知要求进行整改,并向发改部门报告整改情况。发改部门应当督促被稽察单位进行整改,并根据被稽察单位报送的整改报告进行复查。

第三十八条 对被稽察单位存在严重问题或者接到整改通知拒不改正的,予以通报批评,责令暂停建设项目或者暂停责任单位新项目的审批。涉及其他有关部门管理职权的,可以建议有关部门暂停拨付工程款,冻结、回收国有投资。

第三十九条 对在稽察过程中发现严重问题涉及的有关人员,应当及时向有关部门通报;有关部门接到通报后,应当对责任人予以调查处理。



第七章 项目竣工验收及后评估



第四十条 政府投资重建项目建成后,应及时完成工程结算和竣工决算,组织竣工验收,根据财政部门批复办理固定资产移交或登记。未经竣工验收不得投入使用。

第四十一条 按照项目分类实施的规定,分别由各级行业主管部门和投资主管部门组织竣工验收,市对县(区)部分项目进行抽查。

第四十二条 项目竣工验收应当具备验收条件,主要对项目建设任务完成情况、项目建设质量情况、项目资金到位及使用情况、竣工决算情况、档案资料情况和项目管理情况进行检查。

第四十三条 项目建设达到验收标准,应作出验收合格结论;对存在问题或未通过验收的,验收组须提出书面整改意见,限期整改。整改结束后,再申请组织验收。

第四十四条 投资主管部门会同行业主管部门应对项目建设进行后期评估,必要时也可委托具有资质的社会中介机构进行后评估。



第八章 项目审计



第四十五条 灾后重建项目必须依法由审计机关组织审计,任何单位和个人审计不能代替审计机关的审计。

第四十六条 审计机关根据情况,对以下内容实施审计监督:

(一)对投资项目总预算或概算的执行情况,年度预算的执行情况和项目竣工决算进行审计;

(二)对灾后重建项目建设资金来源程序和其他前期工作以及建设资金管理、使用情况进行审计;

(三)对工程造价进行审计,重点审计工程造价结算的真实性、合法性、合规性;

(四)根据需要对勘察、设计、施工、监理、采购、供货等方面招投标、工程承发包情况,以及与上述工作相关的财务收支情况进行审计;

(五)对设备、材料的采购、保管、使用和概算情况进行审计;

(六)对灾后重建项目建设结余资金等进行审计;

(七)审计机关依据有关法律、法规和规章,按计划对灾后重建项目进行全程跟踪审计。

第四十七条 各有关部门应在各自的职责范围内,支持配合审计机关做好灾后重建项目的审计工作。

有关单位应将灾后重建项目的项目名称、建设内容、规模、工程预算等有关建设资料及时报送审计机关。

建设项目竣工后,建设单位应及时向审计机关提出书面审计申请和报送完整、真实的相关资料,经审计机关审核后,由审计机关根据年度工作计划安排审计。

第四十八条 建设单位必须保证所提供的竣工结算相关资料的真实性和完整性,并承诺在审计过程中原则上不再补交其他审计资料(特殊情况除外)。

第四十九条 所有灾后重建项目的标书及合同中要明确约定必须经审计机关确认后方可办理工程结算。在审计机关出具审计报告前,财政部门及有关建设单位可按工程进度拨付工程款,但最高不得超过合同价的85%。审计结束后,审计机关及时将审计报告送达财政部门和建设单位;财政及相关部门依据审计报告或审计决定办理结算,拨付工程款项。

第五十条 审计机关对灾后重建项目审计后依法作出的审计报告、审计决定书,具有法律约束力,有关单位应当遵照执行。

第五十一条 审计机关在审计中发现违法、违纪行为以及涉嫌犯罪的重要线索,应当及时移交纪检、监察部门或司法机关查处。



第九章 附 则

  

第五十二条 如国家、省出台新的政策规定,以国家、省的政策规定为准。

第五十三条 本办法仅适用于汶川地震灾后重建特殊工作时期。

第五十四条 本办法由市发改委、市财政局负责解释。

第五十五条 本办法自发布之日起施行。


关于房产抵押若干问题的研究

肖文


  抵押作为债的担保方式的一种,由于能够较好地担保债的履行,在实践中被广泛采用,而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨,以期推动我国房地产市场的健康发展。
  一、房地产抵押权标的物的范围问题
  设立抵押的目的是,一旦债务人不履行债务,抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此,抵押物应有变价价值,应为可转让之物。
  我国实行土地的社会主义公有制,按照宪法的规定,城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让,但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而,在我国,土地所有权不得设定抵押权,土地使用权可以设定抵押,但受到了一定的限制。
(一)以地上无定着物(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的问题
  我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种:一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权,二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。
  (二)以集体土地使用权设定抵押的问题
  从我国的基本国情出发,考虑到我国人多地少的实际,为切实贯彻保护耕地这一基本国策,我国现行法律、法规规定,集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题,亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押,但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押;乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见,只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡(镇)、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押,其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
  (三)以城市房屋所有权设定抵押的问题
  我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押,故而,农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定,以依法取得的城市房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押,反之亦然。显而易见,我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的,确定的原则是房随地走和地随房走,因为房屋与土地是不可分的,离开土地的房屋是不存在的。因此,土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件,否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国,原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押:①权属有争议的房地产;②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定:①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的,必须经董事会通过,但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的,必须经董事会或者股东大会通过,但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

  二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题
  (一)房地产抵押权与承租权的关系问题
  所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金,依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值,同时转移房地产的占有,而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值,并且不要求转移房地产的占有,可见,房地产的抵押权与承租权为相容之权,可以并存于同一房地产之上。但是,当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时,则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形,这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么,应如何处理这种冲突呢?须从两个方面来分析:
  1.房地产承租权设定在先,房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为,租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则,即使将租赁标的物让与第三人所有,设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权,那么,抵押当然也不得破坏租赁,抵押权对抗不了承租权。所以,我国《担保法》第48条规定:“抵押人就已出租的财产设定抵押权的,应当书面告知承租人,原租凭合同继续有效。”也就是说,当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时,租赁合同仍对新的产权人发生效力,在租赁期满前,新的产权人不能解除租赁合同,不能随意变动租金,即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。
  2.房地产抵押权设定在先,房地产承租权设定在后的情况。对此,我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意,抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定:“不动产所有人设定抵押权后,于同一不动产上得设定地上权及其他权利,但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定:“不超过第602条所定期间的租赁,虽于抵押权登记后进行登记,亦可以之对抗抵押权人。但是,其租赁害及抵押权人时,法院因抵押权人请求,可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁,在短期租赁时,在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权,但在特殊情况下,可由法院命令解除租赁,这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁,日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。有鉴于此,笔者认为,我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权,物权优先于债权”的原则,注意维护房地产抵押权优先的效力,确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提,赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利,如:在拍卖抵押房地产时,因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买,致使卖得价款不足以清偿抵押债权时,则抵押权人有权要求解除承租权。
  (二)房地产抵押权与典权的关系问题
  虽然典权是我国特有的不动产物权制度,渊远流长,迄今存在,但我国现行法律、法规尚无明文规定,典权关系一直由民事政策及判例法调整,这既不利于财产关系的稳定,也极易造成司法上的混乱,因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权,但典权是以使用收益为目的的用益物权,典权的目的在于房地产的使用价值,典权须占有转移房地产,当出典人逾期不行使回赎权时,视为绝卖,典物归典权人所有,而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权,其目的在于取得房地产的交换价值,故而,典权与抵押权也为相容之权,可以并存于同一房地产之上。然而,当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时,或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时,势必会发生典权与抵押权的冲突,那么,应如何解决这种冲突呢?对此,也必须从两个方面分析。
  1.房地产抵押权设定在先,房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定:“不动产所有人设定抵押权后,于同一不动产上得设定地上权及其它权利,但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利,包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释:“所有人于其不动产上设定抵押权后,复就同一不动产与第三人设定典权,抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿,实行抵押权拍卖抵押物时,因有典权之存在,无人应买,或出价不足清偿抵押权,执行法院得除去典权负担,重行估价拍卖。拍卖之结果,清偿抵押债权有余时,典权人之典价,对于登记之后权利人,享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时,依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”笔者认为,既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值,无须占有转移房地产,为充分有效利用房地产,我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例,允许房地产所有人在设定抵押权后,仍可以在同一房地产上设定典权,但以抵押权不因此而受影响为前提,即先设抵押权之效力优于后设典权,不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物,典权人首先取得典物所有权的情况下,由于典物上已有抵押权存在,典权人在取得典物所有权的同时,也得接受典物上的抵押权,即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为,依法理,在抵押权设定后取得抵押物所有权的人,其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务,使抵押权消灭,而取得求偿权与代位权,或参加应买保持其权利。”
  2.房地产典权设定在先,房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后,到底能否再设定抵押权,学者见解存在分歧,即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为,出典人将典物出典后,仍对其典物享有所有权,虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利,如重典或地上权等,但对于与典权不相抵触的权利,应准其设定,以发挥物权的功能,只是典权设定后再设抵押权的,典权的效力优先于抵押权,不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为,典权既然可以作为抵押权的标的物,再允许出典人就同一不动产为债务的担保,而以典物设定抵押权,会使权利行使发生冲突,且使法律关系愈趋复杂,殊非社会经济之福。笔者认为,此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时,是以典权为标的物,而不是以典物为标的物,拍卖时,仅能拍卖典权。出典人于典权设定后,就典物设定抵押权,是以有典权负担的典物所有权为标的物,二者标的既不相同,其权利的行使,不致于发生冲突,亦不会使法律关系趋于复杂。”既然后设抵押权的效力劣于典权,不能除去典权而为拍卖,则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务,抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿,典权人对于拍定人仍有同样的权利,其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时,则典权人享有请求解除抵押权的权利;当出典人逾期不回赎典物,典权人取得典物所有权时,则后设立的抵押权即归于消灭,不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先,仍然愿意再设定低押权,其对自己的利益自有考虑,根本无须法律来禁止,再者,允许典权人将典权设定抵押权,而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权,显然违反了民法的公平原则。因此,笔者认为,我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后,应可以在该房地产上设定抵押权的权利,但以不影响典权的实现为条件。
  三、房地产抵押权实现的问题
  (一)房地产抵押权实现的条件和方式
  房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押,房地产抵押权设定后,如果债务人履行了债务,房地产抵押权即归于消灭;如果债务的履行期限尚未届满,房地产抵押权人无权行使抵押权,否则,属于侵权行为,因而,只有具备下列情况之一的,房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产,以实现其抵押权:(1)债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;(3)抵押人依法宣告解散或者破产的;(4)抵押人擅自处分抵押房地产的;(5)抵押合同约定的其他情况。 我国《担保法》第53条规定:“债务履行期届满,抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”据此,在我国,抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种,而且,抵押权人要实现抵押权,首先要与抵押人进行协商,协议是实现抵押权的必经程序,协议不成时,抵押权人只能向人民法院起诉,通过法院实现抵押权,抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而,根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定,拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此,笔者认为不妥。因为,尽管拍卖通过公开竞价的方式,由竞买者竞价确定抵押房地产的价格,能够尽可能地提高抵押房地产的价格,对抵押人与抵押权人双方当事人均有利,从某种角度讲,拍卖无疑是最为公平的一种方式,但是,在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况,对此,若拘泥于拍卖这一种方式,房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设?!为了解决这一问题,最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产,无人受买,拟由司法机关发给产权转移证书,拟通报试办可否?”为内容请示最高人民法院时,最高人民法院即以(法编)字第9975号函复:“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产,无人受买,债权人请求移转产权时,由司法机关发给产权移转证书的问题,经与司法部联系后,我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系,准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释(1998)25号批复也作了类似规定:“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现,债务人又没有其他可供清偿的财产时,应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价,经抵押权人同意,将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权由抵押权人享有”。所以,司法实践中,在拍卖抵押房地产时,如确实无人受买,抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务,抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续,取得土地使用权或房屋所有权的。因此,笔者以为,《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式,忽视了房地产抵押权实现的复杂性,既与《担保法》的有关规定不相衔接,又不能有效解决实践中出现的问题,且容易造成司法实践中的适用法律混乱,为确保房地产抵押权得以实现,应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式,而不是唯一方式,当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时,抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。
  (二)房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题
  1.抵押权人处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下,共有人或承租人依法享有优先购买权。因为,法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利,而不是任意处分抵押物的权利,只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权,就算充分实现了自己的抵押权,所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾,应依法保护共有人或承租人的优先购买权。
  2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有制性质,也不得擅自改变这些土地的原有用途。
  3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的,拍卖房地产时,该划拨土地使用权应纳入出让轨道,作为一种出让行为,该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额,即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件,抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。
  4.房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,因为抵押人抵押的是房屋的所有权或土地的使用权,如果土地上新增了房屋,与土地便是不可分的。如果拍卖时将新增房屋从拍卖的土地使用权中隔离出来,是这一新的房屋权利无法得到落实,土地使用权与地上建筑物的权利主体不一致,房屋的权利也得不到实现,因而新增的房屋必须与土地使用权的归属一致起来。但是,抵押权人对拍卖新增房屋所得,无权优先受偿。
  5.如果一个房地产上设定有两个以上抵押权时,各抵押权人应当按抵押登记的先后顺序受偿,后一顺序的抵押权人只能在前一顺序的抵押权人优先受偿后,就剩余部分的价值受偿。如果抵押登记的顺序相同,即无法分出先后的,则按照各抵押权人的债权比例清偿,债权额大的多受偿,债权额小的少受偿。这里有必要探讨的是,次序在先的抵押权消灭后,如何处理后次序的抵押权,对此,有两种不同的立法例:“法、日民法采取‘次序升进主义’,即第一次序抵押权消灭时,原则上第二次序抵押权当然升进为第一次序抵押权(只在混同情况下有例外);德、瑞民法则采取‘位次固定主义’,即第二次序抵押权并不因第一次序的抵押权的消灭而当然升进。”设某甲先后以自己的同一房地产为自己的15万元债务和某乙10万元的债务分别向某丙和某丁设置抵押,并依法办理抵押登记。后该抵押房地产被拍卖,得款20万元,则位于第一次序的某丙的15万元债权可全部受偿,而位于第二次序的某丁只能受偿5万元。如果某丙的债权因某甲自行清偿而消灭,导致抵押权也随之消灭。按“次序升进主义”,某丁的抵押权升进为第一次序,其债权可全部受偿;而按“位次固定主义”,则某丁的找押权并不升进,仍以扣除第一次序抵押权担保债权数额的余额清偿其债权,即某丁只能受偿5万元。较之两种立法例,德、瑞民法的立法例体现了当事人设置抵押权时的真实意思,更具合理性,笔者以为,我国立法应采用“位次固定主义”。

全国人民代表大会常务委员会批准免职的名单(1991年10月30日)

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会批准免职的名单(1991年10月30日)

(1991年10月30日第七届全国人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过)

批准免去陈明枢的福建省人民检察院检察长职务。