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试论一户一房法律制度模式的优劣/朱士利

时间:2024-07-08 18:33:41 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8638
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试论一户一房法律制度模式的优劣
——谈房地产市场的调控方式
朱士利

【摘要】房地产调控早在2004年前后就被提上日程,经历了2008年,到2010年,房地产市场调控开始加大力度,且目的明显在于控制大中城市的房价过度升温,2011年初出台的调控政策更是严格,起到很大的作用。本文基于此背景,通过对房地产市场调控方式的探讨,提出一户一房法律制度的构想,并就其优劣加以评析。
关键词:房地产市场调控政策 市场规制 一户一房法律制度
一、房地产市场价格逐年攀升的原因
城市房地产市场价格暴涨(井喷)的原因是多方面的:首先是农村人口向城市人口涌进,其中包括农村籍大学毕业生和进城务工、经商的农民急剧增加,加大了城市房地产需求量;其次是资本人士或机构的投资、投机行为以及存积房源的行为;再次是政府政策、经济发展模式的不正当引导以及法律关于房地产市场规制的的空白。
二、房地产市场无规制发展可能引发诸多的法律问题
1、偏执于投资房地产,而不是投资其他经贸、科技产业;
房子是用来住的,是固定资产,房子盖好了可以住100年以上,经济发展的原始动力、基本动力和持续动力不是房地产业,而是农业、工业、科技产业、经贸业等产业。如果房子是来消费的,最好30年甚至更短时间就倒塌重建,就能带动经济,那么这个国度就是一个造成极度资源浪费的国度,其经济前景令人堪忧。
房地产市场无规制发展到一定程度,可能导致经济危机甚至更为严重的情况的发生。
2、导致部分有能力者过度安逸,不去创业
火车跑的快,全靠车头带,中国不乏能力卓越的人才,中国经济的发展需要这些人才,但这些人才中在取得一定成绩后,购置大量的房地产,坐享升值,坐收租金,那么这些人才中可能有部分人就乐意过安逸的生活,不再思想去创业,这对于国家的发展大局无疑是一笔无形且不可估量的损失。
3、压制后起之秀,阻碍其他经济产业的发展
试想城市发展是逐步进行的,一定区域的商业资源是有限的,后起之秀要进入特定区域商圈,必然付出高额的市场代价,从而大大降低了其所运营的经济产业的资本实力,在很大程度上阻碍了其他经济产业的发展速度。
4、导致公民住的权利难以保障
房地产市场的无规则发展,必然导致一部分人坐拥数套房产,而另一部分人无房可住,从而富者愈富,贫者愈贫,与社会主义的初衷背道而驰,并可能导致一系列的社会矛盾和法律问题。
三、保障公民住的权利,是国家的长期工作,不是阶段性政策问题
一户一房的提法由来已久,其本质思想是相通的,本文所产生的一户一房法律制度是指一户家庭在一定区域(经常居住地)只能有一套住房,一户商家(房地产租赁经营等企业除外)在一定区域只能有符合自身需要的商业房。
本人认为,在我们社会主义国家,保障公民住的问题应当写进法律、宪法。
衣食住行,是每个人的基本诉求,做到民富方可国强,但民富首先要保障衣食住行,而尤其是保障“住”。这是国家和政府的长期工作,绝不仅仅是正常,应当上升到法律,甚至要把基本方案写进宪法。
四、关于“一户一房”法律制度的优劣评价
1、从能否安稳“民心”角度评价
政府应当为谁说话,应当为房地产商、存积房产资源者说话,还是应当为大多数“小民”说话,新中国是农民子弟兵打下来的,是穷苦百姓打下来的,民心还是在于大多数的“小民”,小民的愿望不高,一户一房法律制度目的在于保障每户小民都能力获得一房,所以,本人认为一户一房法律制度的确立能够安稳绝大多数小民之民心。
2、从能否正确引导经济发展方向角度评价
经济的发展,实实在在需要商界的精英人士,他们在一定程度上确实能够带动经济的飞速发展,在确立的一户一房法律制度后,房地产投机、投资之路基本被封堵;在现代农业、工业、商贸领域、科技产业等经济领域的良好政策引导下,在经济发展方向上基本可以做到良性引导。
3、从能否实现“构建节约型”社会的角度评价
据资料分析,房地产市场暴涨阶段滋生了大量的小产权房(农村集体土地上建设的无证房屋),同时大量房地产开发商及没有资质的企业也大量涉足房地产建设,房屋质量问题严重,房产从建设到推到重建之间的“生存期”很短,造成严重的资源浪费,这在一定程度上也是使得货币的购买力的降低(货币贬值),是与构建节约型社会的发展机制背道而驰的。在实行一户一房法律制度后,房地产的真实价值和市场价格之间的差距将缩小,监管和质量将作为主要环节对待,无论是商业房地产还是住宅房地产的生存期都将大大延长(至少70年以上),反复重建的模式将被逐步打消,从而有利于实现“构建节约型”社会价值观。
4、从能否实现长久发展、可持续发展角度评价
房地产建设的首要目标是实现其居住功能和商业办公功能,当房地产建设达到一定规模之后,过于频繁的房地产交易本身难以从根本上带动经济的实质性发展,难以实现长久的、可持续性的发展格局,政府的主要精力还应当放到农业、工业、教育、文化、商业、科技等等方面,方可实现国家的可持续发展目标。
5、从能否提高公民幸福指数角度评价
无可置疑,现阶段如果实现了一户一房法律制度,在很大程度上肯定可以提高公民的幸福指数,建立良好的生活价值观,逐步打消普通劳动者“工作一辈子,攒下一房子”的现实观念,从而有更好的心情去追求和实现更多、更宽泛的社会价值。
综上所述,本人认为,我们国家实现一户一房法律制度是时代所必须的,我们要避免经济危机,逐步实现民富国强,可以考虑将这一制度以一项法律法规的形式永久确立下来。
作者:朱士利(QQ975813515)
单位:北京市兆中律师事务所
2011年7月12日

  有关保险人免责条款的说明义务是保险合同法中最为重要的问题之一。但我国旧保险法对于保险人履行免责条款说明义务的方式及程度均语焉不详,使得保险人说明义务的履行成为保险合同纠纷案件审理中最易产生争议之处。新保险法第十七条在原有法条规定的保险人免责条款说明义务的基础上,又增加了保险人的提示义务。该条文的修订加重了保险人的义务,但仍未解决司法实践中争议已久的如何认定保险人说明义务的履行问题。

  首先,从说明义务的履行时点来看,保险人对免责条款的说明义务在性质上属于保险合同成立前的先合同义务,是投保人决定投保与否的基础性考虑因素,因此,保险人该项义务的履行时点应当在投保环节,而非保险合同成立之后。在保险合同成立后,保险人在保险单或者其他保险凭证上履行提示义务和说明义务,对投保人而言并无实际意义。而且,审判实践中经常遇到的情况是,投保单并不附载保险条款,而保险条款是投保人决定是否投保的首要因素,应当在投保人考虑投保与否时即让投保人了解保险条款的内容,可行的方式是在投保单上附载保险条款。较之修订草案第十九条的规定,最终通过的新保险法第十七条第一款的规定,采纳了社会各界提出的有关修改建议,增加了“订立保险合同,采用保险人提供的格式条款的,保险人向投保人提供的投保单应当附格式条款”的内容,明确了保险人说明义务履行的时点,是保险法修订的一大进步。

  其次,就说明义务的履行方式及程度而言,有人认为,保险人的说明义务可以分为两个层次:一是保险人有提醒投保人注意的义务,包括提供保险条款、提醒投保人注意阅读、提醒投保人注意他们有权利监督保险人对条款说明义务的履行;二是保险人的主动说明与回答询问义务。笔者认为,保险业发展至今,保险产品日益丰富,保险技术也日趋精细化,保险合同条款复杂、冗长,专业性极强,并非具备普通阅读能力的常人即能准确理解其涵义,仅仅通过提示注意不足以保障投保人的知情权与选择权。而且,从逻辑角度而言,“提示阅读”与“主动说明”两种义务的内涵和外延明显不同。作为保险业监管机构的保监会也认为,仅仅采用将保险条款送交投保人阅读的方式,不能构成对说明义务的履行。保险人如果仅仅履行了提示注意的义务,并不能当然免除其明确说明义务;反之,保险人如果已经对免责条款进行了明确的解释说明,即使其未在投保单上提示注意,投保人对免责条款已有充分了解,自然不应妨碍免责条款的生效。由是观之,新保险法增设保险人的提示义务对于实现充分保障投保人利益的立法目的并无裨益。笔者以为,完善保险人说明义务的重点应当在于厘清保险人履行免责条款说明义务的方式及程度。就方式而言,新保险法第十七条第二款仍然规定可以以书面或者口头形式进行说明,在赋予保险人履行义务方式灵活性的同时,也具有不确定性,易滋生无谓的纷争。笔者倾向于保险人应当以书面形式就免责条款向投保人作出解释说明。理由有三:一是考虑到我国保险业界诚信的现状,明确必须采用书面形式可以促使保险公司切实履行说明义务,同时也敦促投保人审慎地对待自己的权利,对自己的签名盖章应当承担相应的法律后果。二是从举证的角度考虑,说明义务是保险人应尽的法定义务,按照证据规则的规定,对于合同义务是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。采用书面形式告知,经由投保人签字盖章确认,不失为一种有效的风险防范措施,便于保全证据,减少争议。三是必须采用书面形式告知并未苛求保险公司,按现有物质条件,其完全可以很好地履行该项义务。保险公司可以借鉴日本等国家保险业界通行的惯例,比如日本生命保险业界通行的做法是在契约指南(小册子)的封面背面设计有“说明事项确认”一栏,在该栏内记载了需要说明的重要事项以及其在该指南的对应页数,在此基础上,请投保人在投保单中的“说明书受领确认栏”上盖上私章。实践中,有的保险公司印制有专门的责任免除条款内容告知说明书,在投保时,作为投保单的组成部分,也要经投保人签字确认。就告知的程度而言,保险合同的缔结将对当事人的权益产生重大影响,投保人应当具备完全的民事行为能力,但通常投保人又非专业人士,因此,保险人的说明应当通俗易懂,即以正常的理性人通常能够理解为限。至于何为“正常的理性人”,有人总结司法实践经验,提出一般的理性人包括三层意思:一是从文化水平衡量,应达到初中毕业的文化水平;二是依靠自己的技能和劳动能力可以自食其力;三是对一般事物有一个正当、合理的判断能力。这种判断标准可供考量。

  再次,还应当注意说明义务的范围。新旧保险法均规定保险人未作明确说明而不生效所涵盖的条款是“保险合同中免除保险人责任的条款”,认定哪些条款属于免除保险人责任的条款,应当根据条款所约定的具体内容、性质来判断,而不是仅凭该条款在保险合同中是否规定在“免责条款”项下来认定。司法实践中的大多数类似纠纷表明,除了那些已经列明的免责条款之外,尚有一些涉及投保人权益减少、风险加大,以及足以影响投保人决定投保与否的重要条款,如保险费及支付办法、保险金赔偿或给付办法、合同解除权、保险索赔的先决条件等约定均散见于保险合同当中,因涉及投保人的重大利益以及保险人是否免除或减少保险责任问题,亦应当赋予保险人明确说明的义务。这些约定就其实质而言,均可能产生部分、绝对地免除保险人赔偿责任的效果,在性质上亦属于免除保险人责任的条款,笔者认为也应当属于保险人必须明确说明,否则不发生效力的条款范畴。另外,对于责任免除条款的说明,如果条款含义清楚明确,“正常的理性人”通过阅读即能明了其含义和后果,则保险人无需作过多的解释与说明。但对于专门的术语,除了条款的内容外,还应当包括条款的概念及其法律后果,以使投保人准确明了该条款的真实含义和法律后果。

(作者单位:江苏省南京市中级人民法院)

全国人民代表大会常务委员会关于批准《中华人民共和国和菲律宾共和国领事协定》的决定

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会关于批准《中华人民共和国和菲律宾共和国领事协定》的决定

(2010年2月26日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过)


第十一届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议决定:批准2009年10月29日由外交部部长杨洁篪代表中华人民共和国在马尼拉签署的《中华人民共和国和菲律宾共和国领事协定》。